Nue PropriétéNue-Propriété

L'investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté soit par un bailleur institutionnel, soit par un bailleur privé qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement, en général, pour une durée longue, de 15 à 20 ans.

Le bailleur (l’usufruit) est celui qui en perçoit les loyers, en assure la gestion locative et prend à sa charge sur toute la durée de détention l’intégralité des frais, travaux et taxes.

L'acquisition de la nue-propriété se réalise pour 50 à 60 % de la valeur totale du bien selon la durée de l'usufruit, et c'est au terme de cette durée que vous acquerez la "pleine propriété" du bien, sans coût.

● Avantages :
- Aucun risque locatif : l’usufruit est dédié à un bailleur institutionnel qui assume seul le risque locatif,
- Aucune charge : le nu-propriétaire ne paie ni taxe foncière, ni frais de copropriété à l’exception de la rémunération du syndic de copropriété,
- Accès à un immobilier de qualité acquis pour 50 à 60% de sa valeur,
- Sécurité de la pierre prestige bénéficiant d’un emplacement de choix : plus-value à terme (Non garanti *↳pour informations),
- Pas d’obligation de durée de détention : le nu-propriétaire peut vendre son bien avant le terme du démembrement sur le marché secondaire. A l’inverse, l’investisseur qui souhaiterait acquérir une nue-propriété dont la durée de l’usufruit serait inférieure à 15 ans peut aussi se positionner sur ce marché,
- Au terme de l’usufruit fixé contractuellement et initialement (15 ou 20 ans), la pleine propriété est automatiquement acquise au nu-propriétaire, sans aucune démarche ni aucun coûts, qui constate alors une plus-value constituée du cumul de :
- 100% de la valeur de l'usufruit reçue gratuitement,
- 100 % de la revalorisation du bien sur toute la durée.

● L’investissement en nue-propriété permet d’optimiser la fiscalité sur plusieurs niveaux :
- En l'absence de loyers, pas d'imposition sur le revenu,
- Economies d'impôts : l'imputation des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers existants, ou à venir, procure une économie d'IRPP, de CSG et de CRDS.

Remarque :
Conformément à l’article 31-I-1°-d du Code Général des Impôts, « les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code, constituent des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net imposable ».
En résumé, il est possible de déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers existants dès lors que l’usufruitier est un bailleur social.

● Avantages fiscaux :
- Taxe foncière : Acquittée par l’usufruitier.
- Impôt sur la fortune : Non-imposition du nu-propriétaire, soit une économie d’ISF sur la valeur de la nue-propriété venant en déduction du patrimoine de l'investisseur.
- Plus-value : Exonération totale d'imposition des plus-values si les biens sont revendus après la 30ème année de détention.

L'investisseur deviendra donc propriétaire au terme des 15 à 20 ans, suivant l'option retenue, d'un bien acquis de près de la moitié de sa valeur.

*↳ Si vous souhaitez vous faire une idée plus précise, visitez le site du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable : CGEDD ⤤, vous y trouverez des informations précises sur l'évolution du prix de l’immobilier à la vente et à la location (appartements et maisons) : prix de vente, loyer, nombre de transactions, etc. Historique de 1936 à 2016 en France et de 1200 à 2016 à Paris.).


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